D’autres applications pour le démembrement de propriété

  • D’autres applications pour le démembrement de propriété

    1. L’usufruit locatif social

    A la base se situe un besoin réel des bailleurs sociaux de disposer de plus de logements pour des demandeurs éligibles à un logement social. La solution de l’acquisition du seul usufruit permet de faire financer la nue-propriété par des investisseurs privés. Les investisseurs se voient proposer d’acquérir la nue-propriété d’appartements à moitié prix. Ils renoncent à l’usufruit pour une période de 15 à 20 ans.

    Fiscalement : absence de revenus imposables, exonération des plus-values et pour les particuliers, il y a un intérêt fort au titre de l’ISF. La taxe foncière est conventionnellement à la charge de l’usufruitier. Les règles de droit civil imposant à l’usufruitier, bailleur social, d’entretenir et de rendre le bien dans l’état où il l’a reçu, offrent d’excellentes garanties au nu-propriétaire.

    L’Usufruit Locatif Social (ULS) (découvrez notre offre de nue-propriété avec de l’usufruit locatif social) c’est 12.000 logements de plus par an sans fonds propres pour les bailleurs sociaux. Et l’on pourrait doubler ce chiffre si la volonté politique était présente.

    Ces montages sont gagnants pour tous les intervenants :
    – les bailleurs sociaux y trouvant de nouvelles sources de financement de leur parc ainsi qu’une rentabilité finale satisfaisante
    – les nues-propriétaires trouvent une rentabilité, une fiscalité nulle sans soucis locatifs.

    Le succès de cette formule a justifié l’adoption de dispositions législatives relatives au «bail dans le cadre d’une convention d’usufruit» contenues dans la loi «ENL» du 13 juillet 2006. La loi stipule que les baux liés s’éteignent de plein droit à l’extinction de l’usufruit. Le bailleur doit proposer au locataire au plus tard trois mois avant l’extinction de l’usufruit, si celui-ci remplit toujours les conditions de ressources, un autre logement social. Le non respect par le bailleur de ses obligations n’est pas opposable au nu-propriétaire. Cette disposition renforce la protection du nu-propriétaire.

    Les propriétaires privés réunis au sein de l’UNPI souhaitent l’extension de cette formule au locatif ancien. L’UNPI y voit la possibilité d’insérer dans le parc locatif social plus de logements appartenant à des bailleurs privés, tout en réduisant progressivement le parc «public» détenu par les HLM.

     

    2. Les autres perspectives

     

    Les résidences de vacances

    Une offre s’est développée sur des résidences secondaires : nous commercialisons (IRG immobilier) le concept Immo-Retraite qui pourrait s’intituler : «comment assurer à des personnes âgées un complément de revenus tout en permettant à leur famille de continuer à disposer de cette même résidence en partage d’occupation avec un acquéreur qui en aura, à terme, la pleine propriété». Une compagnie d’assurances garantit le versement de ce complément de revenus.

     

    Les locaux professionnels

    Le démembrement de propriété s’étend également de plus en plus à des biens professionnels (sur www.viageo.fr), notamment pour les professions libérales et PME, en particulier lorsque l’immobilier d’exploitation est détenu en propre par le dirigeant de la société. Leurs sont alors proposées des solutions aussi variées que leurs situations financières et fiscales : réméré, achat des locaux en nue-propriété, cession temporaire de l’usufruit dans le cas où ils auraient besoin de trouver une source immédiate de trésorerie ou de compenser des déficits…

    Au vu de ces développements, on peut facilement imaginer que ces formules séduiront bientôt des institutionnels – foncières et compagnies d’assurances – qui ont pour la plupart déserté le marché du résidentiel locatif. Le monde institutionnel, souvent pionnier en matière d’investissement, soucieux de diversification y trouvera son intérêt. Viageo, qui fait de l’innovation sa marque de fabrique, propose des produits spécifiques pour les assureurs, mutuelles… devant constituer des PDD (Provisions pour Dépréciation Durable) et PRE (Provision pour Risque d’Exigibilité).

    La constitution de véhicules de gestion collective (SCPI et non pas OPCI) pourrait également offrir un accès plus large aux opérations de démembrement de propriété immobilier. L’investissement des particuliers dans de telles SCPI pourrait se faire via des “PEPIC : Plans d’Epargne Populaire en Immobilier Collectif” (www.viageo.fr) qui seraient à la pierre papier ce que sont les PEA aux actions.