Loi de Finances 2017 : régime déduction des charges foncières du nu-propriétaire

  • Loi de Finances 2017 : régime déduction des charges foncières du nu-propriétaire

    En principe, lorsqu’un immeuble est démembré, l’usufruitier supporte les réparations d’entretien et le nu-propriétaire les gros travaux sauf si ces gros travaux résultent d’un manque d’entretien de l’usufruitier (C. civ art 605 al2).
    Les dépenses de réparations ne peuvent être déduites que par celui qui les supporte.

    Il faut distinguer si les charges foncières concernant l’immeuble démembré ont été supportées par l’usufruitier ou par le nu-propriétaire.

    Les charges foncières supportées par l’usufruitier ne peuvent bénéficier d’un avantage fiscal que si l’immeuble en question est sa résidence principale.

    Il pourra dans ce cas obtenir de crédits d’impôts sur le revenu afférents à l’habitation principale (transition énergétique, aide aux personnes).

    Concernant les charges foncières par le nu-propriétaire :

    Avant le 1er janvier 2017

    Le principe :

    Les intérêts d’emprunt versés par le nu-propriétaire (financement de l’acquisition, des travaux afférents à l’immeuble), les réparations d’entretien et les grosses réparations s’imputent exclusivement sur les revenus bruts fonciers du nu-propriétaire.
    A défaut de revenus, ces charges à l’exclusion des intérêts d’emprunt s’imputent sur son revenu global dans la limite annuelle de 10 700 € (le surplus est déduit dans les 10 années suivantes).
    L’imputation de ces charges est conditionnée à ce que l’immeuble soit loué. (CE, 19/02/86).


    L’exception :

    Si les dépenses de grosses réparations supportées par le nu-propriétaire répondaient aux quatre conditions cumulatives de l’article 156 II, 2e quater du CGI, alors le nu-propriétaire pouvait déduire ses charges foncières imputables sur son revenu brut global dans la limite annuelle de 25 000 € que l’immeuble soit loué ou non.

    *Le démembrement de propriété devait 1° porter sur un immeuble bâti et 2° résulter d’une succession ou d’une donation entre vifs, effectuée sans charge ni condition et consentie entre parents jusqu’au quatrième degré inclusivement;3° les dépenses devaient être effectivement supportées par le nu-propriétaire au titre des travaux payés en application de l’article 605 du Code civil; 4° le nu-propriétaire devait renoncer de façon irrévocable à la prise en compte des dépenses pour l’évaluation de ses revenus fonciers.

    Depuis le 1er janvier 2017 (Loi de finances pour 2017) :

    Ce régime d’exception a été supprimé car jugé “inefficace et inutile” par le gouvernement.

    La suppression s’applique aux dépenses supportées depuis le 1er janvier 2017 (devis avec versement d’acompte depuis le 1er janvier  2017).

    Conséquence de la Loi de finances pour 2017 :

    A compter du 1er janvier 2017, à défaut de location de l’immeuble, le nu-propriétaire ne peut plus déduire de ses revenus fonciers ou de son revenu brut global les charges foncières afférentes à l’immeuble concerné.
    Il pourra déduire de ses revenus fonciers les dépenses d’entretien et les grosses réparations effectuées sur l’immeuble démembré uniquement si le bien est loué.
    En cas d’absence ou d’insuffisance de revenus fonciers, le nu-propriétaire dégage un déficit foncier imputable sur son revenu brut global à hauteur de 10 700 €.
    Au delà, sur ses revenus des dix années qui suivent (article 156,I,3° du CGI).

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