L’impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) : Quid pour le démembrement de propriété immobilier (usufruit/nue-propriété) ?

  • L’impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) : Quid pour le démembrement de propriété immobilier (usufruit/nue-propriété) ?

    Depuis le 1er janvier dernier, l’impôt sur la fortune (ISF) a été remplacé par l’impôt sur la fortune Immobilière (IFI)

    Ce nouvel impôt modifie les règles de déclaration concernant l’héritage entre nus propriétaires et usufruitiers.

    Mais qu’en est-il pour les biens démembrés ?

    En effet selon les conditions des règles de successions, la déclaration de l’impôt n’est pas la même !

    Sont imposables à l’IFI, les biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par l’intermédiaire de sociétés ou d’organismes (article 965 1° et 2° du Code général des impôts).

    Avant le 1er janvier 2018, lorsqu’un bien immobilier était démembré, seul l’usufruitier devait déclarer et supporter l’imposition de la valeur en pleine propriété de ce bien.

    Ainsi, dans le cadre d’une donation ou succession, les parents usufruitiers devaient donc supporter à eux seuls l’imposition totale du bien dont la nu-propriété est détenue par leur(s) enfant(s).

    L’IFI a donc modifié en partie cette règle :

    Le principe reste inchangé, les biens grevés d’un usufruit (nues-propriété) sont compris dans le patrimoine de l’usufruitier pour leur valeur en pleine propriété.

    Cependant, une nouvelle exception s’applique quelle que soit la date de la constitution du démembrement :

    Lorsque celui-ci résulte d’un décès (hors testament ou donation dernier vivant), l’usufruit et la nue-propriété du bien sont compris dans les patrimoines respectifs de l’usufruitier et du nu-propriétaire suivant les proportions fixées par l’article 669 du CGI

    Désormais, en cas d’héritage, lorsque la propriété d’un bien est démembré par un usufruit légal du conjoint survivant, l’imposition est répartie.

    Ainsi, les enfants qui ont hérité de la nue-propriété de biens immobiliers, tandis que le conjoint survivant en recueille l’usufruit légal, en vertu de l’article 757 du Code civil, ils devront désormais tenir compte de sa valeur pour évaluer leur patrimoine immobilier (article 968 du CGI, modifié par l’article 31 de la loi de finances pour 2018). Cette valeur dépend de l’âge de l’usufruitier au 1er janvier de l’année (répartition fixée par l’article 669 du CGI).

    Exceptions : en cas de donation ou legs

    Le parent usufruitier devra continuer à déclarer seul la valeur en pleine propriété du bien s’il a obtenu l’usufruit en vertu d’un testament ou d’une donation au dernier vivant ou s’il a reçu l’usufruit par donation du vivant de son conjoint.

    Les parents qui ont donné de leur vivant la nue-propriété de biens à leurs enfants continueront à en déclarer la valeur en pleine propriété dans leur patrimoine comme sous l’ISF.