Valorisations de nue-propriété ou d’usufruit : Expert immobilier ou financier ?

  • Valorisations de nue-propriété ou d’usufruit : Expert immobilier ou financier ?

    Notre société AReal expertise effectue notamment des valorisations de nues-propriétés et d’usufruits de biens immobiliers et délivre à des particuliers et des professionnels des Expertises en la matière.

    L’usufruit et la nue-propriété d’un bien étant deux droits réels, donc cessibles, il est important de ne pas se tromper sur leur valeur et de ne pas favoriser l’une des parties (acquéreur de nue-propriété) au détriment de l’autre (acquéreur de l’usufruit) lors d’une cession à des tiers par exemple. Pour cela, AReal expertise a développé une méthodologie de valorisation spécifique.

    Cette méthodologie est par nature différente de la méthode de valorisation d’un bien en pleine propriété pratiquée par les experts immobiliers en France.

    En effet, les Experts immobiliers dont le métier est d’évaluer la pleine propriété d’un bien immobilier, doivent baser leur évaluation sur une analyse statique de la valeur du bien. Ceci est un principe de base clairement précisé dans la Charte de l’Expertise en Évaluation Immobilière, adoptée par tous les experts immobiliers français, qui impose le constat d’une valeur immédiate telle que la «valeur de remplacement» pour donner la valeur vénale d’un bien immobilier en pleine propriété.

    Cette méthodologie va à l’encontre de celle de l’évaluation d’usufruit ou de nue-propriété, qui relève par principe de méthodes de calculs actuariels (actualisation de flux futurs) et qui est par définition dynamique et prospective, puisqu’elle doit tenir compte des évènements (charges, travaux, risques…) à venir susceptibles de modifier dans le futur la valeur du bien.

    La valorisation de la nue-propriété et de l’usufruit d’un bien immobilier s’effectue sur la base de son prix en pleine propriété, c’est-à-dire après que l’expertise de la pleine propriété ait été effectuée par un expert immobilier. C’est une seconde étape d’évaluation, distincte de l’évaluation de la valeur vénale du bien.

    Il arrive pourtant que certains experts immobiliers sollicités, soit par des particuliers, soit par des fonds d’investissement obligés de revaloriser annuellement leurs actifs, n’hésitent pas à leur délivrer des valorisations de nue-propriété ou d’usufruit basées, soit sur la méthodologie inadaptée de l’expertise immobilière, soit sur des calculs plus ou moins obscurs et approximatifs…

    Ce type de transaction étant actuellement en fort développement en France, notre société, appuyée par la Chambre Nationale des Conseils Experts Financiers, milite pour que la valorisation d’opérations de démembrement de propriété soit identifiée comme un métier à part entière, distinct de l’expertise immobilière car s’appuyant sur une méthodologie différente, en l’occurrence plus financière qu’immobilière.

    Cette démarche va dans le sens d’une plus grande sécurité pour les investisseurs particuliers ou les institutionnels, notamment les fonds d’investissement faisant un appel public à l’épargne.