Calcul des viagers : les conseils de votre expert

  • Calcul des viagers : les conseils de votre expert

    Toute transaction immobilière nécessite en amont une bonne valorisation du bien immobilier et donc une excellente connaissance de sa valeur sur le marché (offre/demande).

     

    Le viager est une transaction immobilière particulière puisque le terme dépend d’un aléa : la durée de vie du vendeur (crédit-rentier). Elle est donc pour les parties au contrat de vente un pari sur l’avenir.

     

    La rigueur est donc de mise pour valoriser le bien immobilier afin de mettre chaque partie sur un pied d’égalité.

    Il faut valoriser le bien apporté par le vendeur, du droit d’habitation laissé au vendeur, des fonds présents et futurs (à indexer) versés par l’investisseur.

     

    Il nous semble donc essentiel de mettre en annexe de l’acte authentique de vente les éléments de calculs financiers suivants :

     

    1. la valeur libre (en €)

    2. la valeur occupée (en € et en % de la valeur libre),

    3. la valeur de l’usufruit (en € et en % de la valeur libre),

    4. le montant de la rente (en €),

    5. l’indice d’indexation de la rente qui a été retenu,

    6. le montant éventuel du bouquet (en €),

    7. L’espérance de vie statistique du ou des vendeur(s) et la table utilisée. (Si l’espérance de vie est modifiée, il faut alors indiquer le mode de calcul utilisé et les motifs),

    8. la répartition des charges entre l’occupant et l’acquéreur,

    9. le taux de rendement interne brut prévisionnel (= attendu) de cette opération,

    10. le taux de rendement interne net prévisionnel (= attendu) de cette opération,

    11. les impacts financiers en cas de décès prématuré ou de sur-longévité sur les taux de rendement internes.

     

    En droit, le code civil dispose à ce sujet que le prix est librement fixé entre le vendeur et l’acheteur, la vente peut être beaucoup plus facilement cassée si les héritiers, en l’absence de données clairement chiffrées, invoquent l’abus de faiblesse par exemple. Le juge, faute d’éléments objectifs dans l’acte authentique, pourrait éventuellement, notamment dans les premières années suivant la signature de l’acte, casser la vente.

     

    De son côté, l’administration fiscale depuis quelques années, accepte beaucoup plus facilement des montages ou des valorisations sous réserve que le contribuable fournisse les éléments de calculs justifiés (produits par lui-même ou par des conseils). La réglementation fiscale dispose en matière de démembrement de propriété que, selon les situations, l’on utilise soit le barème fiscal, soit la valorisation économique. Une erreur au titre de l’ISF autorise un redressement sur 6 ans. Le risque est donc de taille.

    Il existe des barèmes et des logiciels pour obtenir une valorisation économique d’un bien en viager occupé, mais il faut être suffisamment averti (et savoir faire les calculs complémentaires) pour les utiliser correctement.

     

    Concernant les barèmes, il est impossible d’obtenir en lecture directe les taux de rendement prévisionnels de l’opération ou l’impact d’une revalorisation ou d’un choix d’indexation sur les valorisations données. De plus, certains barèmes n’utilisent pas les bonnes tables de mortalité. Enfin, comme la formule de calcul n’est jamais indiquée vous «devez faire confiance» les yeux fermés.

     

    En ce qui concerne les logiciels, il est souvent impossible d’entrer soi-même des paramètres de calculs importants tel que le taux d’actualisation, ce qui aboutit à travailler sur des taux non régulièrement mis à jour et à obtenir généralement des montants de rentes trop élevées. D’autres font l’impasse sur l’indexation des rentes.

    Enfin pour bien utiliser ces outils il faut également connaitre de nombreux points de droit. Par exemple: l’augmentation de la rente à prévoir en cas de libération du bien par l’occupant doit aboutir à un montant de rente qui ne doit pas être inférieur à la valeur locative du bien. Si par la suite la vente est cassée pour dol ou abus de faiblesse les professionnels peuvent voir leur responsabilité professionnelle mise en cause.

    Ce sont les actuaires qui sont le plus à même d’effectuer des calculs de ce type. Certains calculs notamment les calculs pour les viagers occupés classiques, sont également disponibles directement sur internet

    Les professionnels de la transaction immobilière peuvent donc maintenant se faire appuyer efficacement pour ce type de calculs, ce qui ne peut que renforcer l’image des opérations en viager immobilier et par conséquent de la profession elle-même.

     

    Il est par conséquent indispensable de s’adresser à un expert pour valoriser son bien immobilier en gage de sécurité et ainsi garantir une vente dans les meilleures conditions pour chacune des parties.

     

     

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