Quelle différence entre la nue-propriété et l’indivision ?

  • Quelle différence entre la nue-propriété et l’indivision ?

    Selon l’article 544 du Code civil, « la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »

    Lorsque l’on démembre la propriété d’un bien immobilier, on le scinde juridiquement en deux parties : l’usufruit (usus + fructus), autrement dit le droit d’utiliser le bien (habiter) ou d’en récolter les fruits (loyers), et la nue-propriété (abusus), c’est-à-dire le droit d’aliéner le bien.

    A la fin du démembrement (temporaire ou à vie), le nu-propriétaire récupère l’usufruit et devient alors plein-propriétaire.

    Sauf cas particulier, valeur de l’usufruit + valeur de la nue-propriété = valeur du bien.

    La donation de la nue-propriété d’un bien est un moyen courant de transmettre son patrimoine en minimisant le coût fiscal tout en conservant son usage. En effet, donner la nue-propriété d’un bien revient à conserver l’usufruit. Fiscalement, l’opération est intéressante car les droits de donation  ne portent que sur la valeur de la nue-propriété. Et au décès de l’usufruitier, l’usufruit rejoint automatiquement, sans aucune formalité, la nue-propriété, sans que la transmission de ce droit ne soit taxable au titre des droits de succession (sauf cas particulier prévu par l’art. 751 CGI).

    L’avantage de la cession de nue-propriété, c’est que si un des détenteurs de la nue-propriété veut céder son droit ou la quote-part de ce droit s’il ne détient qu’une partie de celui-ci (on dit alors qu’il est nu-propriétaire indivis), il peut le faire très facilement sans autorisation ni de l’usufruitier du bien, ni des autres détenteurs de quotes-parts de cette nue-propriété. En effet, les droits de l’usufruitier et du ou des nu-propriétaires ne sont pas en concurrence.

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