Viager libre ou viager occupé, quel investissement choisir ?

  • Viager libre ou viager occupé, quel investissement choisir ?

    Les deux viagers répondent à des perspectives d’investissement différentes

    Viager occupé :

    L’acquéreur dit “débirentier” investit dans les murs (la nue-propriété) du bien immobilier, dans lequel le vendeur dit “crédirentier” garde un “droit d’usage et d’habitation” jusqu’à son décès.

    L’acquéreur sera propriétaire de ce bien, dès la signature de l’acte de vente authentique chez le notaire, mais ne pourra l’utiliser qu’au décès du vendeur.

    Si le viager occupé porte sur deux crédirentiers,  le viager se terminera lorsque le dernier sera décédé.

    Puisqu’il n’occupe pas le bien, l’investisseur ne devra s’acquitter que du paiement de la taxe foncière en tant que propriétaire, et des éventuels gros travaux, qui sont ceux relatifs au gros oeuvre du bâtiment.

    Le vendeur lui, comme il habite les lieux jusqu’à la fin de sa vie, devra entretenir et supporter les frais courants du logement.

    A l’inverse du viager libre, le vendeur est obligé de vivre dans l’appartement. Il ne peux pas le louer, ni céder son droit d’usage et d’habitation sauf s’il l’abandonne.

    Toute cession ou donation du droit d’usage et d’habitation est strictement interdite par la loi.

    A la signature de la vente, l’acquéreur devra verser un bouquet et, éventuellement, mensuellement, le solde en rente viagère jusqu’au décès du vendeur.

    Les parties peuvent convenir soit d’un bouquet plus petit et une rente supérieure, ou à l’inverse, un bouquet plus important, et une plus petite rente.

    Viager libre :

    Ce n’est pas un vrai viager comme peut le croire le commun des mortels. Il n’a de viager que la durée du paiement.

    L’acquéreur en viager libre sera propriétaire de son bien. Il pourra l’utiliser librement (l’habiter, le louer ou le laisser vacant), contrairement au viager occupé.

    Pour cela, il devra verser une rente à vie au vendeur, en plus du bouquet versé à la signature de l’acte de vente.

    Le vendeur en viager libre ne pourra donc plus occuper les lieux dès la signature de la vente chez le notaire.

    Ce type de viager est moins répandu que le viager occupé, car souvent les vendeurs dits “crédirentiers” veulent garder un “droit d’usage et d’habitation” pour ne pas rester à la porte. Les vendeurs en viager sont des personnes agées qui n’ont souvent plus la capacité ou les moyens de se loger autre part.

    Conclusion :

    Les deux viagers sont donc diamétralement opposés.
    L’investisseur comme le vendeur optera pour l’un ou l’autre selon son profil.

    Néanmoins, dans le marché actuel, et compte tenu du vieillissement de la population et de la diminution des retraites, le viager occupé est celui qui est le plus sollicité notamment par les vendeurs. Il permet en effet, à une personne âgée de se maintenir jusqu’à son décès dans son logement tout en percevant une rente mensuelle qui lui permet d’avoir une situation financière plus confortable.

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